Покупка загородной недвижимости таит в себе огромное количество подводных камней. Важно не упустить ни одной детали и свести к минимуму юридические риски, которые при приобретении дачи в несколько раз больше, чем при покупке квартиры в городе. Необходимо учитывать все нюансы расположения земельного участка и внимательно изучать сопутствующую документацию.
Чтобы избежать обмана и купить «чистую» жилплощадь лучше обращаться в специализированные компании. На сайте https://msk.etagi.com/realty_out/dachnye-uchastki/ вы не только найдете множество вариантов загородной недвижимости на любой вкус и кошелек, но и получите помощь профессионалов во всех вопросах, связанных с покупкой дома.
Что говорит закон?
Перед совершением сделки купли-продажи рекомендуется внимательно изучить ЗК РФ. В Кодексе подробно рассказано о следующих моментах:
- существующих разновидностях земельных участков;
- правилах кадастрового учета;
- типах ограничений и обременений.
Нюансы оформления договора отражены в гл. 30 ГК РФ. Основной документ – это ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», в нем говорится, что покупатель превращается в полноправного владельца жилплощади только после того, как договор купли-продажи будет занесен в базу Росреестра. Регистратор должен удостовериться, что сделка проведена на законных основаниях. При выявлении каких-либо нарушений, договор не зарегистрируют.
Как проверить документы на дачу
Покупатель имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр и запросить выписку, для этого достаточно знать кадастровый номер недвижимости. Сведения о том, кто владеет жилплощадью, ведомство обязано предоставлять любому обратившемуся человеку. Получить нужную информацию можно как в отделении Росреестра, так и в МФЦ.
Нередко случаются ситуации, когда у владельца есть старые документы на дом, например, свидетельство о праве наследства. Но при этом в ЕГРН нет никаких сведений о собственнике жилплощади. Такое возможно, если документ получен до 1999 г., когда сведения не заносились в базу ЕГРН. В этом случае продавцу сначала потребуется внести недостающие данные, а затем говорить о сделке.
Что делать, если нет документов
Как показывает практика, многие люди десятилетиями пользуются дачными домиками, не имея на строение никаких бумаг. Если у человека отсутствует какая-либо документация, кроме садовой книжки, то приобретать такую недвижимость нельзя. Садовая книжка не является подтверждением факта владения дачей. Она говорит только о том, что продавец вошел в состав СНТ.
В этом случае владельцу недвижимости сначала нужно заняться оформлением дома. Главное, чтоб у него на руках были бумаги на земельный надел, это позволит в кратчайшие сроки зарегистрировать право собственности на здание.
Необходимые документы для сделки
К покупателю предъявляются минимальные требования, от него потребуется только удостоверение личности. Однако, могут потребоваться и дополнительные бумаги:
- Документ для подтверждения платежеспособности, если недвижимость приобретается за счет заемных средств. Это может быть выписка с банковского счета или дубликат кредитного соглашения.
- Договор аренды. Если дом хотят купить несколько людей, то предпочтение отдают тому, кто ранее пользовался жилплощадью на правах аренды.
- Заявление о сделке на имя председателя садового товарищества, если дача входит в его состав. Это необходимо для того, чтобы в документации изменили данные продавца на данные покупателя. Составляется после регистрации договора в Росреестре.
Российское законодательство разрешает продавать только ту недвижимость, которая находится в собственности. Поэтому продавцу необходимо подтвердить, что именно он является собственником здания. От него требуются следующие бумаги:
- выписка из ЕГРН на участок и дачу;
- план земельного надела и кадастровый паспорт;
- документация, подтверждающая факт проведения межевания;
- справка об отсутствии ограничений на недвижимость и долгов по ЖКХ;
- нотариально заверенное согласие мужа/жены на сделку (даже если состоят в разводе);
- документ, удостоверяющий приобретение права собственности (договор дарения, наследования и т.д.).
Нюансы оформления договора купли-продажи
Договор можно составлять в простой письменной форме. В документе должна быть отражена следующая информация:
- данные о покупателе и продавце (адрес проживания, дата рождения и т.д.);
- информация о предмете сделки (адрес дома, кадастровый номер земельного надела, дополнительные характеристики объекта);
- права и обязанности сторон (рекомендуется указывать в договоре, что продавец передает в собственность покупателя землю с дачей и иным имуществом, а покупатель обязуется внести оплату в срок);
- стоимость (специалисты советуют отдельно указывать цену для строения и надела);
- вариант оплаты (в договоре прописывается, как продавец получит свои деньги, при покупке дома в кредит это обязательно указывается в документе);
- дата составления бумаги, подписи обеих сторон.
В завершении потребуется добавить пункт «Приложения» и написать список бумаг, предоставленных продавцом. Договор составляется в трех экземплярах, один отдается в Росреестр и по одному для каждой из сторон.
Основные правила при покупке дачи
Чтобы процесс приобретения дачи прошел без сучка и задоринки достаточно соблюдать несколько простых правил:
- Покупайте напрямую у собственника, не пользуйтесь сложными и запутанными схемами. Требуйте предоставления выписки из ЕГРН (или запросите ее сами), которая не только подтверждает, что продавец является собственником и отражает информацию об имеющихся ограничениях, долгах и т.д.
- Проверяйте каждую мелочь! Не верьте на слова, что дача чиста, аки слеза младенца. Внимательно изучите дату получения выписки из ЕГРН. Некоторые владельцы предоставляют бумагу, полученную 3-4 месяца назад. За этот срок недвижимость может быть продана. Выписка должна быть получена максимум 30 дней назад.
- Если у продавца есть муж (жена) требуется нотариально заверенное разрешение на проведение сделки. Если владелец в разводе, то помните, что в течении 36 месяцев с момента расторжения брака вторая половина сохраняет за собой право подать на раздел имущества. Поэтому если развод состоялся недавно, то также нужно разрешение на сделку от экс-супруга.
- Книжка садовода – это интересное чтиво на ночь и не более. Некоторые владельцы демонстрируют покупателям этот документ в качестве подтверждения права собственности на недвижимость. Однако, с 2017 г. книжка не является правоустанавливающей бумагой.
- После разделения дачников на огородников и садовников, важно проверять соответствие и законность расположения недвижимости. На данный момент в законодательстве нет такого термина «дачный домик», сейчас действуют определения ОКС или «садовый домик». Помните, что дача должна иметь отдельную регистрацию, как и участок. Если этого нет, то в будущем вы рискуете столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до признания здания самостроем.
- Соответствие вида разрешенного использования. Все участки должны иметь категорию «садоводство» или «огородники». Проверить ее можно в выписке ЕГРН. Если там стоит другая категория, важно удостовериться, разрешено ли вести на такой земле строительство.
- Если сделка проходит через доверенное лицо, то не лишним будет проверить, имеет ли юридическую силу доверенность. Некоторые доверенные лица сами не знают, что владелец дома отозвал право распоряжаться своим имуществом, а сама дача уже давно была продана. Также стоит проверить действительность документа через нотариальную контору.
Если вы будете соблюдать все правила и досконально проверите не только недвижимость, но и земельный участок, то сможете защитить себя от ситуаций, когда кто-то пытается оспорить законность сделки через суд.